AML inom fastighetssektorn: viktiga varningssignaler och hur du identifierar dem

Fastigheter har länge varit en av de mest attraktiva kanalerna för penningtvätt. 

Höga transaktionsvärden, komplexa ägarstrukturer och gränsöverskridande flöden gör fastigheter till ett effektivt sätt att omvandla illegala medel till till synes legitima tillgångar.

Tillsynsmyndigheter runt om i Europa är väl medvetna om detta. Kontrollerna skärps, kraven ökar och granskningen intensifieras - inte minst i samband med den kommande EU-myndigheten mot penningtvätt, AMLA.

I den här artikeln lyfter vi några centrala varningssignaler att vara uppmärksam på och vad verksamheter behöver göra för att stärka sina AML-kontroller inom fastighetssektorn.

Varför fastigheter innebär hög risk för penningtvätt

Fastighetstransaktioner ger kriminella en kombination av skala, begränsad insyn och långsiktigt värde. Flera faktorer gör sektorn särskilt sårbar:

1. Höga transaktionsvärden: Ett enda fastighetsköp kan absorbera och legitimera stora belopp av illegala medel i ett steg.
2. Möjligheter till lagerbildning: Komplexa ägarkedjor, stiftelser och utländska strukturer kan dölja både kapitalets ursprung och den verkliga ägaren.
3. Internationell exponering: Gränsöverskridande köpare kan utnyttja regelverksskillnader mellan jurisdiktioner.
4. Begränsad transparens på vissa marknader: Privata affärer och fri prissättning kan minska insynen i både köpare och betalningsflöden.
5. Värdeutveckling över tid: Fastigheter tenderar att öka i värde, vilket gör dem lämpade för långsiktiga penningtvättsupplägg.

Som en följd intensifierar tillsynsmyndigheter tillsynen och utökar rapporteringskraven i hela sektorn.

Viktiga AML-varningssignaler inom fastigheter

Finansiella institut och aktörer inom fastighetsbranschen förväntas identifiera och utreda en rad varningssignaler. Följande indikatorer förekommer ofta i penningtvättsfall kopplade till fastigheter.

1. Okänd eller overifierad källa till medel

En köpare som inte på ett trovärdigt sätt kan förklara var pengarna kommer ifrån innebär en betydande risk, särskilt om förklaringen inte stämmer överens med kundens kända profil.

Vanliga exempel är:

• Plötslig tillgång till stora kapitalbelopp
• Medel som inte stämmer med deklarerad inkomst eller affärsverksamhet
• Användning av tredje parts eller orelaterade konton

2. Användning av skalbolag eller komplexa ägarstrukturer

Kriminella försöker ofta dölja sin identitet genom utländska bolag, truster, flerskiktade ägarstrukturer och målvakter.

Att identifiera den verkliga huvudmannen (UBO) är avgörande för en korrekt riskbedömning.

3. Kontantintensiva eller ovanliga betalningsmetoder

Vissa betalningsbeteenden bör leda till fördjupad granskning:

• Stora kontantinsättningar
• Snabba överföringar från högriskjurisdiktioner
• Betalningar i jämna belopp eller ovanliga delbetalningar

Sådana mönster är ofta tidiga tecken på penningtvätt.

4. Politiskt utsatta personer (PEP) eller närstående

Politiskt exponerade personer samt deras familjemedlemmar och nära medarbetare innebär en högre risk för korruptionsrelaterad penningtvätt.

PEP- och RCA-screening behöver vara heltäckande, löpande uppdaterad och tillämpas under hela kundrelationen – inte enbart vid onboarding.

5. Köpare som använder anhöriga, bekanta eller mellanhänder

För att minska synligheten kan kriminella distansera sig från affären genom att involvera familjemedlemmar, affärspartners eller ombud utan tydlig kommersiell roll.

Detta förekommer särskilt när offentlig exponering eller anseenderisk är en faktor.

6. Fastigheter som köps långt över eller under marknadsvärde

Prissättning som avviker kraftigt från marknadsnivåer kan signalera:

• Skatteundandragande
• Dolda finansieringsupplägg
• Försök att integrera brottsvinster

Både över- och underprissättning kräver fördjupad kundkännedom.

7. Frekventa köp och försäljningar av fastigheter

Snabba vidareförsäljningar, ofta kallade ”flipping”, kan indikera:

• Lagerbildning
• Konstgjord vinstgenerering
• Försök att dölja kapitalets ursprung

Inom AML för fastigheter är transaktionshastighet ofta lika viktig som transaktionsvärde.

8. Bristande intresse för fastighetens egenskaper

Legitima köpare visar normalt intresse för:

• Skick och besiktningar
• Läge och marknadsläge
• Långsiktig användning

Ett tydligt ointresse för dessa aspekter kan vara en beteendemässig varningssignal.

Så hjälper Trapets till att identifiera AML-risker inom fastigheter

För verksamheter som arbetar med fastighetsfinansiering eller fastighetsrelaterade transaktioner stödjer Trapets ett riskbaserat AML-arbete genom en sammanhållen uppsättning funktioner:

1. KYC och UBO-identifiering: Direkt screening som synliggör komplexa ägarstrukturer och kopplingar till PEP eller RCA.
2. Sanktions- och negativ mediabevakning:Identifiera köpare med koppling till sanktioner, brottslig verksamhet eller anseenderisk.
3. Transaktionsmonitorering: Fånga avvikande betalningsupplägg, gränsöverskridande flöden och inkonsekvent beteende.
4. Riskbaserad poängsättning: Automatiskt högre risknivåer för sektorer, geografier och beteendemönster som ofta förekommer vid penningtvätt i fastigheter.
5. Ärendehantering: Utred, dokumentera och rapportera misstänkt aktivitet på ett effektivt sätt.
6. Managed Services: För organisationer utan stora interna team hanterar Trapets specialister den dagliga övervakningen och utredningarna med hjälp av våra lösningar.

Så kan verksamheter stärka sina AML-kontroller inom fastigheter

Identifiering räcker inte. För att minska risken behöver ramverket stärkas genom policy, processer och kompetens:

• Fördjupad kundkännedom för utländska köpare, särskilt från högriskjurisdiktioner
• Tydlig UBO-verifiering: ingen onboarding utan klarlagt verkligt ägande
• Löpande uppföljning: riskprofiler kan förändras långt efter den första affären
• Samarbete mellan funktioner: compliance, kredit, onboarding och juridik behöver dela information
• Branschspecifik utbildning: årlig utbildning bör omfatta typologier kopplade till fastighetsrelaterad penningtvätt

Agera nu

Kriminella nätverk ser fortsatt fastigheter som en lättillgänglig väg in i det finansiella systemet. Säkerställ att din verksamhet inte blir nästa möjlighet. 

Boka en demo med våra specialister och se hur du kan identifiera AML-risker i din organisation.